Современная ситуация на рынке оценки земель в городском секторе экономики и связанной с ними недвижимости
1. Подсчитывается общая стоимость единицы недвижимости, состоящая из стоимости земли и стоимости строения, которая затем распределяется между собственниками согласно коэффициенту, отражающему долю, принадлежащую тому или иному собственнику в общей собственности на здание.
2. Общая стоимость земли распределяется между собственниками согласно коэффициенту собственности и суммирования стоимости строительства помещения, принадлежащего каждому собственнику;
3. Для каждой индивидуальной собственности рассчитывается стоимость соответствующей ей части земли (стоимость влияния или стоимость одного квадратного метра, согласно муниципальным таблицам для оценки улицы) и стоимость ее строительства.
В каждом конкретном случае принятие решения о применении той или иной формы альтернативы возложено на служащих кадастровых представительств. Это обстоятельство отражается в качестве одного из
описательных данных единицы недвижимости, содержащихся в Банке кадастровых данных.
Данные формы выражаются математическими расчетными формулами, которые после применения соответствующих приемов информатики используются автоматизированными системами, установленными в кадастровых представительствах.
Приведем несколько примеров данных формул, применяемых в случае парцеллы с единицей недвижимости, принадлежащей сообществу собственников.
Альтернатива 1: Стоимость земли = Застраиваемая земля (1) х Стоимость влияния земли (2),
где (1) - стоимость одного квадратного метра земли согласно урбанистическим нормативам;
(2) - стоимость одного квадратного метра земли согласно Таблице стоимостей по улицам. Общая стоимость единицы недвижимости = Стоимость земли + s Стоимость
строительства каждого помещения;
Индивидуальная стоимость = Коэффициент собственности х Общая стоимость. Альтернатива 2:
Индивидуальная стоимость = (Стоимость земли х Коэффициент
собственности^ Стоимость строительства помещения. Альтернатива 3:
Индивидуальная стоимость = (Стоимость влияния земли х Площадь
помещения) + Стоимость строительства помещения. После определения стоимости земли и строения, а также формы оценки и избранной альтернативы существует еще один уровень корректировки стоимости, на котором стремятся учесть специфичные характеристики единицы недвижимости. На данном уровне предусматривается корректировка стоимости земли, стоимости строения и общей стоимости (табл. 2.1 - 2.3).
Таблица 2.1
Поправочные коэффициенты стоимости земли
|
Коэффи циент |
Описание |
Стоимость |
А |
Парцеллы с несколькими фасадами |
Два фасада — 1,10; три и более — 1,15 |
Б |
Длина фасада (L) меньше минимального фасада Lm (согласно городскому планированию) |
1/1т(макс. 0,60) |
В |
Нетипичная форма, затрудняющая получение отдачи, предусмотренной при планировании |
0,85 |
Г |
Избыток глубины парцеллы (для строительства в закрытом квартале) (п — количество этажей) |
1/(п+1) |
д |
Площадь (S), отличная от минимальной (5щ> (для открытого строительства) |
S/Sm<1 .0,80 In S/Sm<2 .\,QO 2<S/Sm .0,70 |
Е |
Временно не подлежит застройке (по причинам легальным или урбанистическим) |
0,60 |
Ж |
Земельные участки, предусмотренные под жилье при участии государства |
0,70 |
Таблица 2.2
Поправочные коэффициенты стоимости строений
Коэффици ент |
Описание |
Стоимость |
3 |
Год строительства |
Согласно прилагаемой таблице |
И |
Степень сохранности |
Нормальное — 1,00 Удовлетворительное - 0,85 Ветхое- 0,50 Под слом -0,00 |